第二证券|短暂的辉煌

“眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了。”短短三年,不少投资者见证了房地产企业从扎堆上市、受资本追捧到黯然落幕离场的结局。

2018年~2020年,房企迎来密集上市潮,正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、德信中国、中梁控股、银城国际、新力控股、金辉控股、港龙中国、上坤地产、祥生控股等房企,均是在此期间完成了资本市场的抢滩登陆。

根据Wind数据,2018年,房地产开发企业到位资金整体保持高位,资金规模达16.6万亿元,同比增长6.4%。2018年房地产企业公司债共发行190只,发行规模合计2435亿元,同比增长177%;其中内地房企发行海外债137只,融资总额高达519.5亿美元,较2017年上升60%,平均利率为7.62%,较去年上升1.34个百分点,成本持续走高;2018年房地产ABS产品共发行265只,总发行规模2802.0亿元,同比增长74.4%。

高杠杆、高周转、高负债快速“滚雪球”的扩张模式,一度让不少房企杀出重围、成为行业黑马。以ST阳光城为例,2017年~2019年期间一口气收购了120个地产项目。2021年时,阳光城首次跻身世界500强,市值过千亿,荣登福建第一房企。

此次退市“候补”房企中,不少都有类似激进扩张的痕迹:*ST蓝光2018年~2020年拿地193宗,而在2015~2017年仅为64宗;ST泰禾从2012年~2013年开始高溢价拿地,短短两年时间投入拿地资金高达200亿元,而彼时泰禾集团的营收还不到70亿元。

但随着楼市转冷,高周转的“击鼓传花”模式被迫中止。负债问题在2021年集中爆发。2021年7月,*ST蓝光部分债务未能如期偿还。8月,阳光100中国未能支付到期的可转债。9月,恒大集团停止兑付消息传出。人民法院公告网公布信息显示,2021年全年,全国已有396家房企发布破产公告。

受债务危机影响,地产股从2020年之后一路走低。根据Wind数据,房地产板块指数(882022.WI)从2020年7月最高点4282点开始持续走低至2480点,跌去超1/3。其中上述爆雷企业的股价跌幅,几乎都超60%,这也为此后深陷面值退市埋下了伏笔。ST泰禾在2020年7月达到阶段性高点7.7元,随后震荡下跌至近期的0.87元附近,下跌76.2%;ST阳光城则从2021年2月的阶段性高点6.45元一路下跌至0.49元,下跌约91.3%。

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