第二证券|房地产行业洗盘走向深入,仍有信心等待回归?

2021年下半年房地产市场下行,房地产销售业绩下滑,资金回笼得不到保障,加之当时融资端的收紧导致房企融资并不乐观,因而多家房企开始陆续因现金流问题导致公司出现流动性危机。虽然信贷、债券、股权三个融资渠道的“三支箭”均被放出来支持房企融资,但这也难以惠及全部房企。

克而瑞此前的报告显示,整体来看,“三支箭”是政府向市场投石问路,目前虽激起少许水花,但民企信用水平离真正修复还需要更多时间和利好政策支持,当前民营房企的整体融资环境则仍未全面回暖。在境内,银行授信和债券增信基本上仍然偏向支持财务状况较为良好的优质民企;股权融资虽然大多数民营房企都可以使用,2022年12月以来民营房企配股融资的热情也相对较高,但是这种融资方式却并不具有可持续性。在境外,虽然部分优质民企通过内保外贷完成了境外融资,但是对于大部分企业而言境外融资环境依然艰难。

在这种背景下,2023年民营房企仍将迎来较大规模偿债潮。虽然其中有部分企业凭借着手中较为优质的资产完成了债务的重组,短期内缓解了偿债的压力,但是更多的企业则没有这种能力。未来对于这些民营企业而言,除了继续等待融资环境的回暖之外,还需要等待房地产市场需求端的企稳回升,以及金融机构、购房者等市场多方的信心回归,形成行业正常的良性循环,之后带来的销售端现金回流才是企业流动性危机的治本良药。

据中指研究院数据显示,2023年4月房地产企业非银融资总额为728.2亿元,同比下降5.4%,环比下降20.7%。行业平均利率为3.79%,同比下降0.26个百分点,环比下降0.1个百分点。从融资结构来看,房地产行业信用债融资408.5亿元,同比下降5.1%,环比下降38.8%;海外债发行0亿元;信托融资40亿元,同比下降59.1%,环比下降11.5%;ABS融资283.8亿元,同比下降27.4%,环比上升35.4%。从融资成本来看,中指研究院数据显示,4月份融资综合平均利率为3.79%,同比下降0.26个百分点,环比下降0.1个百分点。融资综合平均利率下降主要是本月信托融资成本走低,拉低了整体利率。

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